マンション購入でかかる初期費用の種類と相場！5つの節約方法も解説

※この記事を読んでわかること

• マンション購入の初期費用と相場がわかる！
• マンション購入後に必要な費用の相場がわかる！
• 初期費用を抑えるコツがわかる！

金融・不動産ライターの本多です！

マンションの購入を検討している人の中には「初期費用がいくらかかるのか知りたい」という方も多いでしょう。

そこで本記事では、マンション購入で発生する初期費用や節約のコツを具体的に解説します。

初期費用でかかる項目は多いのですが、はじめての人でもわかりやすいようお伝えしているので、参考にしてみてください。

マンション購入で発生する初期費用

まずは、マンション購入時に発生する初期費用の種類からお伝えします。料金相場についても記載しているので参考にしてみてください。

①：手数料関係

ここでは仲介手数料や手付金などの費用相場を見ていきます。はじめて目にする言葉も多いかもしれませんが、わかりやすく解説します。

手付金や申込証拠金

「手付金」とは、売買契約時に買主が売主に対して支払うお金のことです。手付金には契約が成立した証拠としての意味合いがあります。

なお、手付金の相場は売買代金の「5％～20％ほど」です。また、通常手付金は売主・買主で合意のもと売買代金の一部として充当されます。

一方「申込証拠金」とは、不動産購入時に申込の意思を示すために支払うお金です。ただし、申込証拠金は必ず支払わなくてはいけないというものではありません。

とはいえ、申込証拠金を支払っておくことで、他の物件購入者に対し、優先的に売ってもらえる可能性が高くなるため、メリットがあります。

申込証拠金は、売買契約の締結後、通常手付金や購入代金の一部に充てられます。なお、申込証拠金の相場は「1～10万円程度」と考えてください。

仲介手数料

「仲介手数料」とは、売買や賃貸借といった取引の成立後に不動産会社に支払う報酬です。仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しなかった場合は支払いません。

なお、仲介手数料は売主が直接分譲する新築マンションなどではかかりません。というのも、不動産会社などが直接売主となるためです。

また中古マンションの中には、リフォームやリノベーションを行い再販されるケースもありますが、この場合も売主物件となるため通常仲介手数料はかかりません。

なお、仲介手数料は宅建業法で上限額が決められています。売買代金によって、以下の上限額が設けられているので確認してください。

• 売買代金200万円以下：物件価格（税抜）×5％＋消費税
• 売買代金200万円超～400万円以下：物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
• 売買代金400万円超～：物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

例えば、物件価格が2,500万円のマンションだと、以下の計算式で判断できます。

2,500万円×3％＋6万円＋消費税＝89.1万円

です。つまり「89万1,000円」の仲介手数料がかかります。

住宅ローンの初期費用

住宅ローンを利用する際は、以下の費用がかかるので参考にしてください。

• 融資手数料「定率型：借入金額×2.2％（税込）/ 定額型：3～5万円」
• ローン保証料「借入金額の0.15％～0.45％」
• 火災保険料（地震保険あり）「5年一括払い：10万円程度」
• 団体信用生命保険料「10万円程度（※金利に上乗せされることがほとんど）」
• 収入印紙代「例：1,000万円超5,000万円以下→2万円」

融資手数料とは、住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料のことです。なお、金融機関によって定率型と定額型の違いがあります。

次にローン保証料ですが、保証料とは住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、保証会社に支払ってもらうための費用です。

なお保証会社が支払ったからといって、契約者の返済がゼロになるというわけではありません。あくまでも、債権者が金融機関から保証会社に変更されるだけです。

この他、加入が必須となる火災保険の費用もかかります。一方、地震保険については、任意加入のケースが多いです。

また、団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなった際や、高度障害となった場合に、借入残高がゼロになる保証制度です。

団体信用生命保険については、住宅ローンの金利に上乗せされるケースが多く見られます。

また、住宅ローンの契約書に貼付する収入印紙代も必要です。借入額に対して、以下の金額がかかるので参考にしてください。

• 500万円超　1,000万円以下：10,000円
• 1,000万円超　5,000万円以下：20,000円
• 5,000万円超　1億円以下：60,000円

出典：りそな銀行「印紙税の一覧表」

司法書士への報酬

マンションをはじめ、不動産を購入する際は、不動産登記の手続きが必要です。登記手続きは自分でも行えますが、司法書士に依頼する際はその報酬を支払わなくてはいけません。

司法書士への報酬の相場は「10万円前後」と考えてください。なお、不動産取得時の登記には、所有権保存登記　所有権移転登記　抵当権設定登記がそれぞれあります。

管理費や修繕積立金の清算金

マンションを購入する際は、すでに売主が支払っている管理費や修繕積立金の「清算金」も発生します。

管理費や修繕積立金は、マンションの維持や管理を行うために必要な費用です。マンションの購入後も、毎月定期的に支払う必要があります。

なお、管理費や修繕積立金の清算金はマンションの引渡し日を境に算出されます。

②：税金関係

マンションを購入する際には税金もかかります。ここでは、3つの税金種類をお伝えします。

売買契約書にかかる印紙代

不動産売買契約書には、印紙税を納めるための収入印紙を貼付する必要があります。収入印紙とは、国が発行する印紙税を納める際の証票です。

なお、納める印紙税は取得する不動産価格によって以下のように異なります。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
0億円を超えるもの	60万円	48万円

本則税率に対し、令和6年3月31日までに作成された書類については「軽減措置」が適用されます。

登録免許税

不動産を購入すると、所有権の登記や抵当権の設定登記が必要となりますが、その際に納める税金が「登録免許税」です。

新築マンションを取得した際は「所有権保存登記」を、中古マンションは「所有権移転登記」を、また住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」を行います。

なお、本則税率として以下の税率が設けられています。

• 所有権保存登記：0.4％
• 所有権移転登記（建物）：2％
• 所有権移転登記（土地）：2％
• 抵当権設定登記：0.4％

出典：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

詳細は後ほどお伝えしますが、それぞれ「軽減措置」が設けられているので確認してみてください。

固定資産税の精算金

不動産の取得時には、固定資産税の清算金の支払いも発生します。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で、物件を所有している所有者に対して課税される税金です。

つまり、マンションの買主は売主に対して固定資産税の清算金を支払う必要があります。

精算金の支払いについては法的な決まりはないです。ですが、不動産売買契約書の条項に記載があります。

なお、固定資産税の清算金は、マンションの引き渡し日を基準に日割計算の上、売主に支払います。

マンション購入後に必要な費用

次にマンション購入後に必要な費用も見てみましょう。固定資産税と都市計画税の違いなどにも注目してみてください。

①：不動産取得税

「不動産取得税」とは、土地や建物を取得した際に課税される税金です。

所有者である限り毎年課税される固定資産税とは異なり、不動産取得税は不動産取得時に一度だけ課税されます。

なお不動産取得税は、土地・建物ともに「固定資産税評価額×4％」で算出します。（※本則税率の場合）

ただし後ほどお伝えしますが、軽減措置が設けられているので確認してみてください。

②：固定資産税・都市計画税

マンション購入後に発生する費用には「固定資産税」と「都市計画税」もあります。

固定資産税とは、1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して課税される税金です。

一方都市計画税とは、1月1日時点「市街化区域内」に、土地や建物を所有している人に対して課税される税金です。

なお固定資産税と都市計画税は、それぞれ以下の計算式で判断できます。

• 固定資産税：固定資産税評価額×標準税率1.4％
• 都市計画税：固定資産税評価額×上限税率0.3％

また、固定資産税と都市計画税の納付書は毎年6月に届きます。一括払いの他、4回の分割払いが可能です。

③：管理費・修繕積立金

マンション購入後に必要な費用には「管理費」と「修繕積立金」もあります。

管理費は、マンションの共用部分（エレベーターやエントランスなど）の維持管理に充てられる他、管理会社への業務委託料としてもまかなわれる費用です。

なお、管理費の相場は月15,000円程度です。

この他修繕積立金とは、マンションの修繕工事や建物診断などに充てられる費用です。毎月支払う修繕積立金は、将来の大規模工事に備えて積み立てられます。

修繕積立金は築年数が古くなるほど金額が高くなる傾向にあるため、毎月いくらの出費が必要か、事前に確認しておきましょう。

④：駐車場代

マンション購入後には駐車場代がかかるケースもあります。

駐車場代の相場については、エリアによっても異なりますが「月5,000円～月30,000円程度」です。

ただし、都内だとひと月5万円を超えるケースもあるため、地域による差は大きいと考えてください。ただし、マンションによっては必ず駐車場が利用できるとは限りません。

駐車場の利用を検討している場合は、マンション周辺の空き情報も事前に確認しておきましょう。

マンション購入時の初期費用をシミュレーション（新築・中古）

ここでは、新築マンションと中古マンションを購入する際の「初期費用」をシミュレーションしてみます。なお、シミュレーションを行う上で以下の前提条件を設けています。

• 物件価格：5,000万円
• 住宅ローンの借り入れ：4,500万円
• 頭金：500万円

シミュレーションでは、5,000万円のマンション価格に対し、頭金の相場である10％の500万円を充てています。

①：新築マンションの初期費用をシミュレーション

新築マンションを購入する際の、初期費用のシミュレーションは以下のようになります。

登記費用・登録免許税	約100万円
住宅ローン抵当権設定登記	約23万円
売買契約書・印紙代	約3万円
固定資産税	約10万円
住宅ローン事務手数料	約5.4万円
火災保険料	約40万円
不動産取得税	約112.5万円
諸費用合計	約293.9万円

結果はおよその金額ですが、目安にしてみてください。なお、新築マンションなので仲介手数料は計算から省いています。

②：中古マンションの初期費用をシミュレーション

中古マンションを購入する際のシミュレーションは、下の表を参考にしてください。

仲介手数料	約168.5万円
登記費用・登録免許税	約100万円
住宅ローン抵当権設定登記	約23万円
売買契約書・印紙代	約3万円
固定資産税	約10万円
住宅ローン事務手数料	約5.4万円
火災保険料	約40万円
不動産取得税	約112.5万円
諸費用合計	約462.4万円

中古マンションでは、仲介手数料の支払いがあるため、新築マンションと比較して初期費用の金額が大きくなっています。

マンション購入時の初期費用を抑える5つのポイント

ここまでの説明で、初期費用は安いものではないということがわかったはずです。

そこで、マンション購入時の初期費用を抑えるためのコツを5つお伝えするので参考にしてください。

①：不動産会社の提携ローンを活用する

「提携ローン」とは、不動産会社と金融機関が提携して扱う住宅ローンのことです。提携ローンには、通常の金利と比較して低い、審査期間が短いなどのメリットがあります。

また、不動産会社が住宅ローンの手続きを代行してくれるといった面でも魅力です。

ただし、場合によっては手続きの代行費用がかかることもあるので、その点は注意してください。（相場は5万円～10万円ほど）

②：不動産の登記申請を自分で行う

不動産取得時の登記を自分で行うというのも、初期費用を抑えるためのポイントです。通常登記の手続きは、専門知識が必要となるため司法書士に依頼するケースがほとんどです。

それを自分でできるのであれば、司法書士への報酬が抑えられます。

ただし、会社を休んで法務局に通う必要が出てくる他、必要書類を自分で集めなくてはいけないなど、手間がかかる点ではデメリットです。

また申請手続きでトラブルが起きてしまうと、スムーズに登記ができないケースも考えられます。このようなデメリットを避けたいのであれば、司法書士にお願いしましょう。

また、すべてを司法書士に依頼するのではなく、できるところは自分でやってみる、というのでも費用を抑える点ではメリットです。

③：火災保険の補償範囲を見直す

マンションを購入する際に加入する、火災保険の見直しも、初期費用を抑えるために効果的です。火災保険のコストを抑える際には、補償範囲を精査しましょう。

つまり、やたらと特約を追加してもコストがかかってしまうだけです。火災保険のプランには、地震や水災、ひょう災、落雷などさまざまな特約が用意されています。

とはいえ、購入するマンションの近くに川や、海、山などがないようなら、例えば水災のリスクは低いと考えられます。

火災保険に加入する際は、物件周辺のハザードマップで、起こり得るリスクを想定した上で補償範囲を検討しましょう。

④：不動産を取得するにあたり軽減措置を活用する

マンション購入時の初期費用を抑えるには、税金の軽減措置を活用するのも大切です。ここでは、固定資産税・登録免許税・不動産取得税の軽減措置について解説します。

固定資産税の軽減措置

「平成17年1月2日～令和6年3月31日まで」に新築された住宅に対し、固定資産税の軽減措置が適用されます。

軽減措置の年数については「3階建以上の耐火・準耐火建築物であるか」、またはそうでないかによって異なります。詳細は以下の表を参考にしてください。

軽減措置の要件	減額について
・居住部分の課税床面積が50㎡以上～280㎡以下 ・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅	居住部分で1戸あたり120㎡相当分までを限度に、5年間2分の1に減額
・居住部分の課税床面積が50㎡以上～280㎡以下	居住部分で1戸あたり120㎡相当分までを限度に、3年間2分の1に減額

この他、住宅用地に対する特例も設けられています。小規模住宅用地と、一般住宅用地の違いにより、軽減措置の内容が異なるので確認してみてください。

住宅用地の要件	減額について
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	固定資産税評価額×6分の1に減額
一般住宅用地 （200㎡超えの部分）	固定資産税評価額×3分の1に減額

なお、固定資産税の軽減措置を受けるためには、住宅用地等申告書を作成し、各市区町村に申請する必要があります。（※場合によっては申告不要）

登録免許税の軽減措置

次に、登録免許税の軽減措置についても解説します。建物と土地に適用される、以下の軽減税率を参考にしてみてください。

登記の種類	本則税率	対象住宅	軽減税率 （2024年3月31日まで）
所有権保存登記	0.4％	床面積が50㎡以上の家屋	0.15％
所有権移転登記（建物）	2％	・床面積が50㎡以上の家屋 ・中古住宅では築後25年以内（木造は20年以内） or 一定の耐震基準に適合している	0.3％
所有権移転登記（土地）	1.5％ （2023年3月31日まで）	‐	–
抵当権設定登記	0.4％	・床面積が50㎡以上家屋 ・中古住宅では築後25年以内（木造は20年以内） or 一定の耐震基準に適合している	0.1％

なお、建物に対する条件として「床面積が50㎡以上の家屋」や、中古住宅の場合は「築後25年以内」などのルールがあるので注意してください。

不動産取得税の軽減措置

マンションをはじめ、不動産を購入する際は、不動産取得税の軽減措置も活用できます。

	適用要件	減額について
新築住宅	・居住用の不動産である ・住宅の延床面積が50㎡以上ある（一戸建て以外は40㎡以上） ・延べ床面積の上限240㎡以下	（建物部分の固定資産税評価額－1,200万円）×3％を減額
中古住宅	・居住用の不動産である ・延べ床面積が50㎡以上～240㎡以下である ・新築された日によって控除額が異なる 1997年4月1日以降：1,200万円 1989年4月1日～1997年3月31日：1,000万円 1985年7月1日～1989年3月31日：450万円など	（建物部分の固定資産税評価額－控除額）×3％を減額
住宅用土地	軽減額は（1）（2）のどちらか大きい方が適用される （1）45,000円 （2）（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1）×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％	（（土地の固定資産税評価額×2分の1）×3％）－軽減額を減額

建物、土地ともに要件が複雑に感じるかもしれませんが、今後のためにも参考程度に覚えておいてください。

⑤：仲介手数料の値引き交渉を行う

中古マンションの購入を検討している場合は「仲介手数料の値引き交渉」も検討してみてください。

ほとんど不動産会社では、定められている仲介手数料の上限額を請求しているため、値引きしてくれる可能性は低いです。とはいえ交渉できないわけではありません。

例えば、代金の端数をまけてもらうといったケースが考えられます。とはいえ、しつこくお願いすると関係を悪くするリスクがあるため注意しましょう。

また、仲介手数料の値引きお願いしたい場合は、早い段階で交渉してみてください。一度決まってからの交渉だと、マイナスの印象を与えてしまいます。

マンション購入の初期費用は現金払いなので注意する

マンションを購入する際の初期費用は、基本的に現金払いです。そのため、ある程度の現金は準備しておきましょう。分割払いや後払いは受け付けてくれません。

諸費用ローンを利用すれば、住宅ローンに初期費用を組み込むことも可能ですが、借入額が大きくなるため、毎月の返済額が大きくなり、総返済額も上がってしまいます。

そのため費用を抑えたいなら、ある程度の自己資金は用意しておいた方がよいです。

なお初期費用の相場は、例えば新築マンションなら「物件価格の3～5％」かかるといった感じです。

まとめ

ここまで、マンションを購入する際の初期費用についてお伝えしてきました。思いのほか種類が多くわずらわしく感じたかもしれません。

また、税金についても複雑に感じたかもしれないです。とはいえ、軽減措置をはじめ、初期費用を抑えるコツもあるので、ぜひ覚えておいてください。

少しでもマンション購入の費用を抑えるためにも、本記事を役立ててください。